核心提示

由国土资源部主导的第三届国土资源节约集约模范县（市）创建活动日前启动，罗湖作为深圳选派的唯一的行政区参加此次活动。4月23日，罗湖区召开创建国土资源节约集约模范区动员大会，区长贺海涛在会上表示，罗湖在创建过程中要通过开展形式多样、内容丰富的主题宣传教育活动，进一步调动各方面节约集约利用资源的积极性，广泛凝聚和提升全社会对国土资源节约集约利用的共识，在保护好罗湖“一半山水一半城”的基础上，致力于紧凑型城市的建设，种好城市中心“高产田”；各责任单位要按照国家、省市的指标考核体系要求，齐心协力、真抓实干，力争把罗湖创建成为国家级的国土资源节约集约先锋模范区。作为创建领导小组组长的贺海涛还表示，罗湖将通过此次活动，积极探索符合区情的新方法、新途径，把国土资源利用和管理的水平提升到一个新的更高层次。

深圳商报记者 王斗天 通讯员 李芳群 何晓蓉

老城区种出“高产田”

作为中心城区的罗湖是深圳最早开发的城区，最先遭遇“四个难以为继”，土地资源难以为继、发展空间受限的困境尤为突出。辖区78.75平方公里的面积有近一半为深圳水源保护区和梧桐山森林保护区，可建设用地非常有限。为了在有限的土地资源上实现更大的发展，罗湖区深化“创新开路、质量至上”的理念，深入推进“一中心两基地”建设，加快城市更新、土地整备，纵深挖潜存量土地潜力，在规划融合推动城市建设、土地市场配置、土地二次开发利用、土地利用发展方式转变推动产业转型升级、地下空间开发利用等方面不断探索，构建了高度城市化地区土地节约集约利用的新模式与新机制，为深圳兄弟区和其他城市的建设发展提供了新鲜经验。

2014年，罗湖区生产总值完成1488亿元，同比增长9.2%，创近6年新高；万元GDP建设用地、水耗、电耗分别为2.3平方米、8.3立方米、277.9千瓦时，下降7.5%、9.5%、9.6%，万元GDP综合能耗继续保持全市最低；每平方公里土地产出GDP为20亿元，是全市平均水平的2.6倍，每平方公里产出税收8.9亿元，是全市平均水平的4.7倍。2014年，罗湖区获全市“质量强市”考核区级单位第一名，体现了“以更少的资源能源消耗实现了更有质量的增长”。

罗湖区委书记倪泽望、区长贺海涛今年年初分别在区委六届二次党代会报告和政府工作报告中，提出了包括国土资源节约集约利用在内的多项硬指标。如提出万元GDP建设用地、水耗、电耗，分别下降3.5%、3%、1%左右等。2015年，罗湖将珍惜利用极其宝贵的土地资源，着力营造洁净、美丽、有序的生态生活环境，提升城区品位和形象，优化四大增量：增美——建设布吉河（桂木园段）滨水休闲走廊；建成绿色公园连接带；实施文锦路、怡景路景观提升工程；推动建设沙湾路绿道；推进地铁7、9号线建设工地永久复绿。增净——开展垃圾减量分类和餐厨垃圾集中处理；规划建设200个新能源汽车快速充电桩。增公共空间——推进罗湖体育休闲公园建设；建设罗湖体育中心室内网球馆、室外网球场；完成公共自行车租赁系统二期工程。增品质——新建建筑全部执行绿色建筑标准；编制生态文明示范区建设规划；完善生态文明建设考核指标体系；完成5座市政公厕艺术化改造和15条道路照明提升。以上这些，都体现了区委区政府质量至上的理念和深厚的“百姓情怀”。

城市更新向纵深推进

倪泽望、贺海涛曾多次表示，罗湖在建设“一中心两基地”的进程中，将致力打造深圳质量的先行区，高标准、大手笔统筹谋划城市更新，借力城市更新实现产业空间的拓展、产业结构的优化、城市功能的完善、人居环境的改善，最终实现城市发展质量的大提升。罗湖将加快推进笋岗－清水河片区、蔡屋围、湖贝、黄贝岭、水贝片区等重点区域的改造，打一场城市更新的攻坚战，在第二个30年再造新罗湖。通过对四分之一建成区的更新改造，把罗湖再度变成吸引眼球的地方，让市场主体感知再造一个罗湖处处是商机。

城市更新是罗湖产业集聚和转型的主要空间保障和发展的后劲所在，也是土地资源节约集约利用的重要抓手。本届区委区政府在履职3年多的时间里连续攻坚克难，啃下了这块“硬骨头”。2011年罗湖4个项目在建，2012年8个，2013年18个，到去年24个项目在建。城市更新能量加速释放，占固定资产投资的比重2011年为2%，2012年14%，2013年39%，2014年达到50%。地价收入2011年仅为0.87亿元，2012年6.95亿元，2013年18.55亿元，2014年18.21亿元。经过3年的攻坚克难，城市更新终于“全面开花”，为罗湖未来的可持续发展打下基础。

2014年，罗湖全年新开工6个项目，共有24个项目在建，规划总建筑面积315万平方米，体量相当于10个“京基100”大厦。另有7个项目获批，至此全区已有47个项目列入市更新计划。城市更新土地供应完成率为年初计划的148%，居全市第一。五大片区实现全面突破。笋岗—清水河片区纳入全市十三大重点开发建设区域，已建成项目6个，在建项目5个。水贝—布心、深南东两个片区进入全面建设。蔡屋围片区加紧完善专项规划，湖贝城市更新统筹片区已全面启动拆迁谈判。城市更新带来空间优化。笋岗—清水河片区通过更新实现土地整备，可收回建设用地10万平方米，用于改善片区市政、交通、学校、公园绿地等公共配套。全年引进中海集团、银河证券深圳分公司等15家大型企业、总部企业。城市更新助推了罗湖总部经济发展。

城市更新托举罗湖梦。罗湖正以城市更新促进国际消费中心建设、城市模式改变和公共生活服务提升，让罗湖再次引领城市发展风骚。今年新开工建设8个城市更新项目，在建总建筑面积将达到450万平方米，其中产业面积300万平方米，完成投资47亿元。推动笋岗-清水河片区11个城市更新单元计划申报、20个市政交通及公共服务基础设施项目实施。大力推进湖贝、蔡屋围片区专项规划方案审批。动工建设深圳酒店片区项目一期。罗湖在纵深推进城市更新的同时，强化空间资源综合利用。坚持公共利益优先，整合交通网络、商业设施、公园绿地等城市要素，探索利用地下空间资源，推动地下空间向城区公共空间的转化。完善地下人行过街系统。规划配建10所改扩建学校地下停车场3万平方米。完成城区市政设施及管网系统升级改造研究、东门时代广场地下停车库及北斗路用地招拍挂。

贺海涛在政府工作报告中表示，今年将继续实施城市更新、产业规划、招商引资和引才引智四个同步推进机制，以产业规划引领项目规划，努力实现产业、人才双集聚。实施城市更新项目预招商、招商代理制，确保新增产业空间与市场需求有效对接。强化城市更新指挥部工作机制，及时解决项目推进难题。落实区领导挂点联系重点项目制度，邀请人大代表、政协委员现场调研督办重点项目，加快推进项目建设。

小地块城市更新率先破冰

按照深圳市已有的城市更新政策，3万平方米以上的“四旧”区域才能列入更新计划。罗湖以民生幸福和产业升级为导向，根据老城区实际，大胆先行先试小地块城市更新。经过长期调研论证和积极申报争取，罗湖区于2014年6月获批试点开展小地块项目城市更新。经市政府批准，友谊城、康馨养老院城市更新单元已列入2014年深圳市城市更新单元计划，这是我市首次获批的两个小地块城市更新项目。

罗湖区重建局负责人介绍，康馨养老院与友谊城城市更新单元为罗湖2013年试点申报的小地块城市更新项目，历经一年终获批准。区政府今后将进一步把产业升级、民生保障作为小地块城市更新的主攻方向，积极推动相关条件成熟项目的落地。

康馨养老院城市更新单元地处罗湖区莲塘东片区在建莲塘中医院东侧，仙桐路以南，用地单位为深圳市燕山燕鹏石化有限公司，申报主体为深圳市康馨养老事业投资发展有限公司。项目拟拆除重建用地面积6640平方米，规划功能定位为社会福利用地，改造后将建成一个集养老、医疗、文化、娱乐等多功能于一体的“示范型”养老服务中心，将新增800个养老床位，有效缓解市民的养老资源需求。紧邻该项目用地南侧将规划建设一个大型社会公共停车场，将大大缓解莲塘保障房及周边社区的交通停车压力。

友谊城城市更新单元地处罗湖区人民南路核心商业区，人民南路东侧、友谊路南侧。申报主体为深圳市友谊贸易中心有限公司。项目拟拆除用地面积8566平方米，规划功能定位为以办公为主，兼顾商业、公寓功能。通过改造，将友谊城小地块更新规划和建设融入人民南商圈，一方面完善配套人民南的二层连廊系统，增加公共绿地和开敞空间，提升市民购物环境；另一方面丰富城市环境，建设大型高端的商务中心，引导一批大型连锁商业和专业服务企业入住，形成连锁商业总部要素聚集地，使友谊城成为深港商务新平台。

作为最早的建成区，罗湖的城市更新一路走来，充满了“改革味”，实现了从“刷新”到“更新”、从“最早”到“最多最好”、从“做优”到“做大做强”的转变，成为深圳旧改的窗口和示范田。早在2004年，罗湖就完成了渔民村的改造，将其建成现代化花园式住宅小区。人民南、水贝珠宝产业集聚基地是综合整治，渔民村、田贝村是股份公司自拆自建，蔡屋围金融中心是股份公司与开发单位共同建设；深圳互联网产业园、水贝国际珠宝广场等项目是推动产业转型升级，罗湖医院医技楼改造等是为了满足公共设施的需要，万象城的改造重点考虑高端商业与住宅的综合配套，蔡屋围金融中心建设兼顾产业提升与城中村改造，城中村、老住宅区环境综合整治重点是改善居民的居住环境。其中涌现出许多享誉全国的作品——渔民新村被誉为深圳城中村改造的典范，地王大厦是深圳不可或缺的城市符号，万象城是具有全国标杆意义的都市综合体，京基100成为深圳的地标……

创新“三旧”改造和交通建设模式

罗湖区根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》等，探索了村集体主导的自拆自建的城中村改造模式和政府引导或出资实施的旧工业区综合整治、产业升级改造模式，提高了土地再开发利用效率。

村集体主导的自拆自建的城中村改造模式，是由原农村集体经济组织的村民或继受单位依申请将部分非农建设用地转为国有建设用地，政府以协议方式出让，村集体进行自拆自建、自行改造。田贝村改造项目自1997年就开始策划改造事宜，先后进行了十几轮规划方案设计都未有实质性进展。直到2005年，实行村股份公司集体主导的自拆自建的城中村改造模式才使项目从纸面落到了地面。该项目在改造过程中得到了村民和股份公司的大力支持，仅用1个多月就顺利完成了项目拆迁。通过改造，田贝村原有消防、治安等安全隐患得到彻底消除，为城市管理提供有效的硬件保障，从根本上改变旧村面貌。极大地提升了居民的生活环境质量，有效地扩大了公共活动和绿化空间，使该地块的土地价值得到合理的利用。项目的改造与周边黄金珠宝产业、建材产业有机结合，为产业提供了更多的发展空间，这些优势产业的发展注入了新的活力。

政府引导或出资实施的旧工业区综合整治、产业升级改造模式，是由政府投资或政府出资补贴企业等方式主导整治改造，不涉及拆除现状建筑，整治工程的内容主要包括建筑外立面改造、公共空间景观改造、市政交通配套设施及公共服务设施改造等。罗湖的水贝黄金珠宝产业集聚基地整治前为旧工业区，建筑物外立面陈旧，影响市容市貌，交通布局不合理，秩序混乱，市政公用设施老化，公共活动空间不足，严重影响城市品质以及黄金珠宝产业发展。市区政府政府以直接投资改造与补贴企业自发改造相结合的方式，开展了综合整治和升级改造。改造后，水贝黄金珠宝产业集聚基地焕然一新，吸引了国内外上千家珠宝类企业进驻集聚基地，成为全国黄金珠宝产业的“龙头”，目前基地内有3000余家珠宝经营单位。

罗湖区在更新项目专项规划过程中推行TOD开发模式，以大运量的公共交通为中枢，在公共交通发达的区域（如公交、轨道站点500米圈层范围内）等进行集中式、高强度开发，建设集商业、办公、居住、文化、公共配套等综合发展并适宜步行的城区，有效防止城市无序蔓延，控制土地低效开发，减少机动车使用，促进节能减排，形成紧凑型的城市布局。罗湖口岸/火车站片区集合了火车站、口岸、交通枢纽等多种功能，是深圳市最大的人流集散地，也是深圳通往香港的重要“门户”地区。该片区的规划建设，在空间和道路资源极其有限的前提下，将罗湖口岸/火车站地区与周边地区统一进行产业和环境改造，并合理整合组织多种交通方式，建设了立体化、多层面的交通换乘枢纽，形成了有序高效接驳的一体化综合空间体，成为多功能、高品质的城市地区和罗湖城区口岸经济发展的最重要城市动力。该片区的改造仅占用了极少的土地资源，实现了高峰期超60万人次/日的人流，并成为人性化的、便捷高效的城市交通门户和集约节约利用土地的典范。

京基100：集约节约的典范之作

地处罗湖金融中心区的京基100项目，是“深圳地标综合体”，项目集超甲级写字楼、铂金五星级瑞吉酒店、国际时尚精品购物中心KK MALL、高级公寓、住宅于一体，总建筑面积60万平方米。从2010年起，蔡屋围村民回迁小区，大型综合商场KK Mall、京基100大厦渐次落成。2011年入伙的京基100大厦成为深圳第一高楼、世界第八摩天地标，目前已有十余家世界500强企业进驻。

京基100项目创造了城市更新的“蔡屋围模式”，成为深圳城市更新的成功标志和范本。产生了政府、银行、村集体、村民和开发单位的“五赢”效应，带动了蔡屋围及周边物业大幅增值，令兄弟城市的取经者纷至沓来。2014年，中央电视台财经频道《经济信息联播》栏目在第24届“土地日”的专题节目中，将罗湖区的京基100、龙岗区的华为科技城，作为深圳城市更新先进案例进行探讨。

京基100城市综合体项目充分利用“城中村”这块低效土地进行再开发，项目改造区域4.7万平方米，拆除村旧房建筑面积15万平方米，新建成的高品质物业包括京基100大厦及7栋回迁安置楼。项目建设期间，得到了市区政府的大力支持。从破土动工到回迁房入伙，开发单位只用了3年时间。

通过整体改造，京基100城市综合体全面改善村民的居住环境和生活质量，消除了安全隐患，全方位提升村容市貌；回迁房租金连年攀升，村股份公司租金收益增长3倍，为蔡屋围下一步的发展打下了坚实基础。

借助京基100综合体的成功经验，京基集团在蔡屋围片区的新一轮改造步入快车道。其中，备受瞩目的蔡屋围统筹片区城市更新项目，列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，目前各项工作均在顺利进展当中。该项目位于红岭路以东，红荔路以南，滨河大道以北。该项目总用地面积约33.5万平方米，拟建设成具有国际地位的金融服务和高端消费中心，将为发掘罗湖经济新增长点、推动老城区转型发展发挥积极作用。